Mobiliser les logements vacants : une solution contre l’étalement urbain ? Les succès de Karlsruhe

Deux tiers des espaces naturels, agricoles et forestiers urbanisés chaque année en Allemagne et en France sont destinés à l’habitat. Pour lutter contre l’étalement urbain, les collectivités doivent donc sortir des sentiers battus et créer des logements sans consommer davantage d’espaces. Le 14 octobre 2022 à Strasbourg, le Forum pour l’avenir permettait à plusieurs municipalités de présenter leurs solutions innovantes pour appliquer la sobriété au domaine du logement. Karlsruhe était l’une d’entre elles : avec le programme Wohnraumakquise durch Kooperation (Acquisition de logement par la coopération), elle met depuis 2005 des logements vacants à la disposition de personnes sans-abri ou menacées de le devenir. En offrant des garanties aux propriétaires, elle débloque de nouveaux logements accessibles aux personnes en difficulté – le tout pour un coût avantageux pour la collectivité et sans consommer de nouveaux espaces.

Un dispositif de mobilisation efficace

« Beaucoup de propriétaires veulent un loyer régulier et ponctuel – pas forcément un rendement maximal » explique Steffen Schäffer, responsable du programme pour la Ville de Karlsruhe. La municipalité accompagne donc les propriétaires désireux de louer leur logement en leur offrant des garanties de loyer pendant une durée déterminée et des aides jusqu’à 6 000 euros lorsqu’une rénovation est nécessaire. Les loyers ne sont pas subventionnés mais les locataires bénéficient d’un accompagnement social destiné à améliorer leur situation. Et cela fonctionne : depuis 2005, le programme a permis la mise à disposition de 1 253 logements privés à 2 740 personnes (chiffres septembre 2022). Il n’a connu aucune demande de résiliation ou d’expulsion. Plus de 95% des familles hébergées sont restées dans le logement après la fin de l’accompagnement.

Ce programme a déjà inspiré d’autres villes allemandes. Outre son succès en matière de réinsertion sociale, il convainc par ses avantages budgétaires : selon Steffen Schäffer, la mobilisation de 1 000 logements par le biais de ce programme ne coûte à la ville qu’environ 5 millions d’euros. Construire autant de logements neufs lui coûterait 300 millions d’euros. Comparé aux coûts d’un hébergement à l’hôtel, la mise à disposition d’un logement vacant par le programme Wohnraumakquise permet à la ville d’économiser environ 28 000 euros par an pour une famille de trois personnes.

Un exemple inspirant qui combine objectifs sociaux et environnementaux

Forte de cette expérience, la Ville de Karlsruhe a décidé d’aller plus loin, avec un projet qui lui a valu les compliments et une visite de la Ministre allemande du Logement Klara Geywitz : en 2020, la municipalité a conclu un partenariat avec les nouveaux acquéreurs privés d’une clinique fermée en 2018. Après d’importants travaux, la clinique a été convertie en 100 nouveaux logements qui bénéficient depuis le début de l’année 2022 aux familles accompagnées par le programme. C’est l’équivalent d’un quart des nouveaux logements en construction neuve à Karlsruhe en 2020 et autant d’espaces préservés de l’urbanisation.

100 nouveaux appartements ont été créés après la rénovation d’un ancien hôpital – ils sont tous loués à un loyer abordable.

En 2017, l’Allemagne comptait 2,1 millions de logements inoccupés. La France en dénombrait 3,1 millions en 2021. Ce sont respectivement 5,2 pour cent et 8,3 pour cent de leurs parcs immobiliers, avec une forte tendance à la hausse dans les deux pays.

Alors que la France et l’Allemagne souhaitent réduire drastiquement l’étalement urbain d’ici 2050 (c’est l’objectif « Zéro Artificialisation Nette »), résorber la vacance immobilière s’impose comme un levier essentiel pour « recycler l’existant » et éviter la consommation de nouveaux espaces fonciers pour la construction de logements. L’expérience de Karlsruhe montre comment s’engager concrètement sur cette voie dans une démarche socialement et environnementalement positive.